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Quando tornerà a crescere il mercato immobiliare italiano?

Capire il mercato immobiliare.

Come ogni investimento, nemmeno quello in immobili è esente da rischi e da errori di valutazione. Gli interessi in gioco sono tanti. Come in tutti i mercati, ci sono sempre persone che cercano di confondere o illudere chi investe.

Se poi chi investe non ha una cultura economica adeguata è facile sbagliare, fraintendere o essere manipolati. Alcune persone arrivano a credere che esiste una forma di investimento valida per ogni stagione. Ad esempio, in televisione c’è chi, da anni, fa pubblicità, a mio avviso ingannevole, per dire che il marcato immobiliare tende sempre a salire “per un fenomeno fisiologico”.

Quindi, dopo il successo del mio articolo sui falsi miti del risparmio gestito e fondi comuni di investimento, ho deciso di fare alcune riflessioni anche sulle dinamiche e i rischi del mercato immobiliare italiano.

Il mercato immobiliare ha dei cicli molto lunghi di ribassi e rialzi. Questo ciclo di ribasso è stato molto lungo in Italia sia perché è il risultato di una grave crisi finanziaria, sia per la particolare situazione socio economica italiana. Cerchiamo di capire quali segnali positivi e negativi ci sono.

L’aumento dei volumi delle vendite di immobili non indica la direzione futura del mercato.

Alcune volte le persone confondono la crescita delle transazioni di compravendita con le prospettive del mercato. Quello che determina il prezzo di ogni bene è il rapporto tra domanda e offerta, non il volume delle transazioni. L’aumento del volume delle transazioni è fondamentale per i guadagni degli intermediari (agenzie, banche, geometri, ecc.) e rende più veloce comprare e vendere.

Quindi, per molti aspetti, è positivo quando le operazioni di compravendita aumento, ma questo non dà indicazioni affidabili sulla direzione futura del mercato. I buoni guadagni delle agenzie immobiliari non coincidono necessariamente con quelli di chi deve vendere i propri immobili. Ad esempio, se molte banche decidessero contemporaneamente di immettere sul mercato i loro immobili, si avrebbe un aumento repentino del numero di operazioni e un quasi certo calo dei prezzi.

Comunque, il mercato del real estate si sta avviando nel 2018 verso un calo considerevole rispetto ai 10 miliardi di euro del 2017. Mancano meno di tre mesi alla fine del 2018, e il rallentamento, che c’è già stato nelle compravendite, produrrà un calo dei volumi di vendita tra il 15% e il 30%, rispetto al mercato del real estate del 2017.

Le previsioni sulla direzione del mercato immobiliare sono a volte dettate da interessi di parte.

Le previsioni sono difficili da fare, ma spesso chi le fa cerca di indirizzare e influenzare il mercato. Quasi tutti sperano che il mercato immobiliare si riprenda, non perché sono buoni, semplicemente perché è difficile guadagnare da un ribasso del mercato immobiliare.

Basta guardare le previsioni passate per capire che la maggior parte erano errate per eccesso di ottimismo. Quasi tutte le previsioni, errate, degli ultimi anni, vedevano per il prossimo futuro, una lieve crescita media annuale del mercato immobiliare italiano. Invece, tranne che in alcune città e in alcuni segmenti particolari, come il lusso, c’è stato un calo medio annuale continuo dei prezzi delle case.

Nel 2017, persino le previsioni dei volumi di vendita erano totalmente errate per il 2018. Infatti, nel 2018 si è ormai visto che si registrerà un forte calo dei volumi di vendita rispetto al 2017. Tuttavia, nel 2017 si prevedeva un aumento dei volumi nel 2018.

In passato si è costruito molto e si sono concentrate molte risorse del paese nel mattone.

In Italia circa il 73% degli italiani possiede già almeno una casa, se si escludono gli ex paesi dell’est, solo la Spagna e il Portogallo hanno in Europa una percentuale di proprietari di case maggiore dell’Italia. Nell’est Europa, il riscatto delle case, spesso microscopiche e fatiscenti, fatte nel periodo del comunismo, ha spinto anche oltre l’80% la percentuale dei cittadini proprietari di case. Infatti, in Francia i proprietari di case sono il 64%, in Germania il 60% e in Austria il 55,7%.

Se poi anche le banche sono ancora piene di immobili, ricevuti in garanzia, che devono rivendere, non è possibile trovare scorciatoie. Chi si illude che basti uno stimolo fiscale per risolvere la crisi del settore immobiliare si sbaglia.

A mio avviso, incentivare una forma di investimento a discapito delle altre, è pericoloso. Se dovesse andare male le conseguenze sarebbero enormi. Gli italiani sono già molto esposti sul mercato immobiliare. Si stima che l’80% del patrimonio investito delle famiglie italiane sia investito in immobili, equivalenti a oltre 6000 miliardi di Euro!

Le risorse economiche non sono infinite, se ad esempio, quasi tutti i risparmi andassero nel mattone e nel debito pubblico, si penalizzerebbero i finanziamenti alle aziende.

Le prospettive economiche di medio termine restano incerte.

Probabilmente stiamo arrivando alla fine di un ciclo economico di espansione. Il settore immobiliare potrebbe crescere per qualche anno, ma che succederà all’arrivo della prossima recessione?

Purtroppo, in Italia la crescita economica è stata insufficiente e le banche sono ancora piene di immobili dati in garanzia per prestiti in sofferenza, i famosi NPL. Alcune banche hanno dato prestiti facili addirittura quasi senza garanzie, ma questo è un’altra storia.

Per una banca, liberarsi degli NPL, se il debitore non paga più, alla fine significa vendere i beni dati in garanzia, di cui una buona parte sono beni immobili. Questo fardello di immobili da vendere è una delle forze che può spinge al ribasso i prezzi. Solo negli ultimi anni le banche stanno rivendendo gli NPL a società specializzate nel recupero dei crediti. Nel 2017 sono stati venduti 72 miliardi di euro di NPL e si stima che nel 2018 ne saranno venduti altri 57 miliardi circa.

Ad esempio, queste sono alcune delle operazioni di vendita di real estate per ora ferme ma che devono affrontare il mercato tra fine 2018 e inizio 2019:

  • MPS deve vendere nei prossimi mesi un miliardo di asset immobiliari.
  • BPM e la controllata Release devono vendere circa 3 miliardi di euro di immobili, tra cui molti immobili strumentali.
  • Banca Popolare di Vicenza deve piazzare sul mercato 400 milioni di euro di immobili.
  • Unicredit con Capitl dev ha 300 milioni di euro di immobili da vendere.

Quindi, nei prossimi anni ancora tanti immobili, che avevano in portafoglio le banche, dovranno finire sul mercato.

Ma la situazione potrebbe persino peggiorare. Se ci sarà un rallentamento della crescita, o peggio una recessione, potrebbero aumentare di nuovo gli NPL e, successivamente, aumenteranno gli immobili da rivendere.

L’inflazione farebbe aumentare i prezzi degli immobili?

Esiste la possibilità che esploda l’inflazione e che gli immobili diventino di nuovo un bene rifugio. Ma non è detto che esploderà l’inflazione e nemmeno è sicuro che gli italiani, per proteggersi dall’inflazione, scelgano gli immobili come bene rifugio. Oggi ci sono più alternative che in passato per difendersi dall’inflazione. Se poi l’inflazione fosse causata dall’uscita dall’euro dell’Italia, credo sarebbe più sicuro comprare valuta straniera, non comprare immobili in Italia.

Attualmente l’inflazione è risalita a quasi il 2%, ma gli immobili continuano mediamente a perdere di valore. Ad esempio, un calo del prezzo dell’immobile del 3% annuo con un’inflazione al 2% diventa un perdita nel poter di acquisto del 5%.

Comunque, per chi ha fatto un mutuo a tasso fisso, l’aumento dell’inflazione è un fattore positivo. A meno che non debba ripagarlo in lire.

Se invece dell’inflazione arrivasse la deflazione, il discorso diventerebbe orribile per tutti.

La ripresa del mercato immobiliare potrebbe arriva dall’estero?

Le abitazioni di qualità in Italia suscitano interesse anche dall’estero. Per il momento, l’interesse maggiore degli acquirenti è concentrato sulla fascia più alta e pregiata, soprattutto in alcune città.

Magari, se fossimo bravi, si potrebbero attirare investimenti dall’estero più ampi. Però non sono ottimista, ad esempio:

  • Le paventate chiusure domenicali dei negozi, potrebbero contribuire a rendere meno appetibile l’Italia per i turisti stranieri.
  • Molte città italiane hanno altissimi livelli di inquinamento invernale, dovuti, per la quota più grande, alla combustione di biomasse. Il riscaldamento tramite la combustione a legna o pellet, invece di essere vietato su tutta la pianura padana, e nelle valli con un alto livello di inquinamento dell’aria, viene incentivato quasi ovunque. La lotta contro tutte le auto diesel nasconde altri interessi. Sicuramente danneggerà il turismo, aumenterà le emissioni di CO2 e non risolverà il problema dell’aria inquinata, che ormai è prevalentemente dovuto alla combustione di biomasse.
  • L’emergenza immigrazione, da una parte ha riempito un po’ di case vecchie sfitte ma, se aumenterà, potrebbe ridurre il desiderio dei potenziali acquirenti stranieri facoltosi. Sia per le tensioni sociali e il possibile degrado, sia per il possibile aumento dell’insofferenza verso chiunque sia straniero.
  • Le autostrade italiane sono tra le più care in Europa e si vogliono bloccare le nuove infrastrutture.
  • Molte zone delle nostre città sono purtroppo controllate da spacciatori e mafiosi, mentre a volte i cittadini sono tartassati da multe create ad arte per fare cassa.

L’Italia è bellissima ma non è il solo posto bello al mondo.

Il mercato del lavoro italiano è tra i peggiori in Europa.

Un mercato del lavoro pessimo rende difficile pianificare la vita e di conseguenza comprare una casa diventa difficile e rischioso. Inoltre, sempre più italiani stanno lasciando l’Italia o vivono in una situazione di deprivazione economica. Al contrario, questa diffusa incertezza aiuta il mercato degli affitti.

La sharing economy aiuta il mercato degli affitti brevi ma che effetto ha sui prezzi degli immobili?

Molti proprietari di immobili residenziali e turistici hanno trovato un ottimo vantaggio economico nell’affittare o condividere per brevi periodi i loro appartamenti. Ovviamente l’impegno non è trascurabile, ma l’affitto breve contribuisce a rendere l’investimento in alcuni immobili molto redditizio. Forse anche per questo, nelle grandi città e in alcune zone turistiche, i prezzi stanno tenendo di più. Chi ha necessità di guadagnare può impegnare parte del suo tempo nella gestione degli affitti brevi. I clienti si trovano facilmente con le piattaforme online specializzate, la qualità degli affittuari e delle case è garantita dalle recensioni.

Vista la scarsa ricettività, di tipo tradizionale, in molte zone del nostro paese, l’aumento degli affitti brevi e degli “affitta camere digitali” ha sicuramente un saldo positivo per l’economia italiana.

Tuttavia, non è chiaro se la sharing economy contribuisce a sostenere i prezzi delle case. Per un turista straniero o italiano, la facilità e la diffusione degli affitti brevi, potrebbe rendere meno attraente acquistare una seconda casa solo per godersela. Se prima ogni famiglia desiderava una prima o seconda casa, oggi sta forse diventando meno comune questo desiderio.

Invece, l’impatto della sharing economy su box auto e garage sarà probabilmente devastante. Con la condivisione di auto e moto, il futuro dei prezzi di garage e box auto è nero. Purtroppo, anche il settore dei negozi è in profonda crisi, il 33% non dà reddito. La digitalizzazione, con i social network e la sharing economy, sta cambiando tutto, anche il modo di fare acquisti.

Gli immobili italiani saranno in futuro un buon investimento?

Io non so dove andrà il mercato immobiliare domani e nei prossimi anni. Comunque, diversificare è spesso la scelta migliore, eviterei di avere troppi risparmi solo in immobili. Comprare una casa dove vivere è quasi sempre una scelta giusta. Invece, investire in immobili può esporre a dei rischi, come per altri investimenti.

Come si sono comportati gli immobili residenziali, tra il 2017 e il 2 trimestre 2018.

I dati indicano la crescita o la decrescita media dei prezzi delle case nelle più importanti città mondiali. Sono valori annualizzati e normalizzati con l’inflazione. Per Milano la fonte è Nomisma, la tabella è stata redatta da UBS.

Prezzi case grandi città mondiali 2017 2018

Come si vede nella tabella non sempre l’investimento in immobili ha battuto l’inflazione.

Si possono fare alcune considerazioni sull’opportunità o meno di investire in immobili.

Per chi si vuole impegnare, mettere a reddito un immobile con gli affitti brevi è diventato molto interessante in alcune zone.

Non bisogna dimenticare però, che attualmente i rischi possono essere elevati. Il mercato immobiliare è sceso mediamente quasi il 50% dall’inizio della crisi ma nessuno può escludere che nei prossimi 5 anni perda o guadagni mediamente il 20%. Personalmente non sono ancora ottimista sul futuro del mattone in Italia, ma potrei sbagliarmi.

In ogni caso, anche in un mercato mediamente ribassista, i più bravi riescono sempre a guadagnare. Ad esempio, a Milano molti hanno fatto buoni affari nella fascia più pregata del mercato. Apparentemente sembra un’isola felice e i dati medi dei prezzi confermano che il mercato immobiliare sta tenendo abbastanza bene a Milano. A guardare bene, anche dentro Milano le zone non sono tutte promettenti come alcuni vorrebbero far credere. La media sale, ma alcuni immobili perdono valore e altri guadagnano. Però, basta uscire da Milano e si trova molto invenduto e prezzi in calo. Comunque, questo è il passato, il futuro si vedrà.

Chi ha fiuto o fortuna può sempre fare buoni affari in qualsiasi settore e con qualsiasi condizione di mercato. Ognuno deve decidere cosa fare in base alle sue necessità e convinzioni.

Se aumentare la ricchezza non è una priorità, di sicuro le case possono essere un lusso che vale la pena concedersi, soprattutto in un paese meraviglioso come l’Italia.


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Enrico Filippucci
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